| Мы гарантируем безопасность покупки квартиры! Купить квартиру Продать квартиру Ипотека |
Чтобы будущим собственникам земельных участков не утонуть в море предложений и определиться для каких же целей они хотят приобрести собственный кусочек планеты Земля, предлагаем ознакомиться со следующими данными подтвержденными как другими интернет источниками так и законом…
В первую очередь нужно определить, для чего приобретается земельный участок.
Классификация земельных участков, рассматриваемая для покупки:
Делятся на:
- используемые для сельскохозяйственного производства (обычно указывается конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения);
- предназначенные для садоводства, огородничества;
- под дачное строительство.
- индивидуальное многоэтажное строительство;
- для размещения домов индивидуальной жилой застройки;
- находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.
Один из основных параметров, на которые следует обратить внимание покупателю участка, - целевое назначение земли: от этого зависит, можно ли будет на участке что-нибудь построить.
Покупатель должен убедиться, что участок как минимум предназначен для использования в качестве садового или дачного с правом возведения жилого строения. Существуют определенные ограничения по видам использования: на участках, целевое назначение которых - огородничество, нельзя возводить капитальных построек. На участке для садоводства, строительство жилья разрешено, но зарегистрироваться в нем нельзя. А владельцу дачного участка уже предоставляется возможность возведения полноценного жилого дома.
Еще одна категория земель - земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Многие покупатели считают, что на землях ЛПХ можно строить жилые дома. В некоторых случаях это возможно - когда речь идет о территории, которая находится в границах поселений. Если нет, то строить на таких участках по закону нельзя. Оптимальный статус для земли, предназначенной под застройку, - индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Не стоит доверять словам о том, что купленный участок можно будет быстро и без проблем перевести в другую категорию земель - например, из участка сельхозназначения сделать участок ИЖС. Существует большое количество требований к территории для перевода: непосредственная близость к населенному пункту, согласование с администрацией населенного пункта, к которому примыкает участок, общественные слушания. А прохождение необходимых формальностей занимает много времени и требует вложений, которые сопоставимы со стоимостью самого земельного участка до перевода его в статус ИЖС.
Стремясь иметь участок ближе к водоему или лесу, можно столкнуться с рядом ограничений по его использованию. Специалисты рекомендуют в случае малейших сомнений проверять, не относился ли участок к категориям земель, ограниченным в обороте, прежде чем он приобрел одно из существующих назначений. Например, не относился ли он к землям природоохранного и историко-культурного назначения - в неразберихе 90-х случаи перевода таких участков в земли под "индивидуальное жилищное строительство" бывали. Покупать такой участок не стоит: даже при надлежащем оформлении всех документов, есть риск впоследствии участок потерять.
При оформлении сделки по участку документов и хлопот меньше, чем в сделке по дому. Но нужно внимательнее анализировать правовые и практические последствия покупки земли. Если приобретается участок с готовым домом, то вопросы согласования застройки на нем уже должны быть решены. Если приобретается свободный участок, то нужно выяснить возможности и ограничения застройки в данной местности, чтобы не оказалось так, что ваши планы не совпадут с правовыми возможностями. Случается, что при покупке клиент забывает уточнить план застройки ближайших территорий: сначала покупатель приобретает участок или даже участок вместе с готовым домом, а потом оказывается, что через дорогу в скором времени появится "сосед", например коровник или свиноферма. Правовая база по земельным отношениям возникла совсем недавно и еще несовершенна.
для гражданина — паспорт, для его представителя — паспорт и нотариально удостоверенная доверенность,
для предпринимателя — паспорт и свидетельство о государственной регистрации,
для юридического лица — учредительные документы;
Таким образом, для совершения сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения требуется предварительное получение отказа субъекта РФ от его покупки.
Полномочия продавца подтверждаются не только вышеперечисленными документами. Актуальная информация о том, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли обременения, может быть получена в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), с оплатой пошлины. Эти сведения носят срочный характер. Все службы и организации принимают выписку из ЕГРП в течение десяти календарных дней с даты выдачи.
Кроме того, информацию о продавце (предпринимателе или юридическом лице) покупатель может самостоятельно запросить за отдельную плату в налоговой инспекции по месту нахождения продавца.
После проверки соответствия всех данных и предоставленных продавцом документов можно переходить к обсуждению условий договора.
В ходе проверки юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению земельного участка (due diligence) собирается вся необходимая информация о том, кому и на каком праве ранее принадлежал земельный участок (то есть проверяется цепочка собственников); какие сделки проводились с земельным участком (с проверкой законности данных сделок); кому и на каком праве принадлежит земельный участок в настоящее время (с анализом законности возникновения права собственности).
Кроме того, в рамках проверки выявляют:
Юридическая проверка любого объекта недвижимости — как земельного участка, так и квартир, должна обязательно осуществляться до проведения сделки, чтобы свести к минимуму риск заключения сделки с недобросовестным продавцом (например, при отсутствии полномочий на совершение сделки, в случае нахождения земельного участка либо квартиры под арестом, запрещением и т. д.). Это позволит также избежать возможных судебных притязаний со стороны третьих лиц на земельный участок и обеспечит защиту права собственности приобретателя актива.
— При покупке земельного участка для последующего строительства на нем жилого дома прежде всего необходимо обратить внимание на категорию земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов) и вид разрешенного использования (для ведения дачного хозяйства, для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства). В зависимости от категории и вида разрешенного использования земельного участка определяется возможность строительства на нем жилого дома.
Если категория земельного участка, его целевое назначение и разрешенное использование исключают осуществление строительства, то законно возвести дом можно, лишь изменив категорию земельного участка или вид его разрешенного использования. Это потребует дополнительных временных и денежных затрат.
Зачастую мешает и наличие различных обременений. Например, нередко после покупки земли выясняется, что в определенном месте в пределах границ участка нельзя строить дом из-за проложенных теплосетей или каких-либо других коммуникаций. В будущем в случае обнаружения неисправности здесь могут проводить аварийно-ремонтные работы. При этом собственники участка не получат никакой компенсации, поскольку ранее дали свое согласие на соответствующие обременения участка при его приобретении.
Для государственной регистрации прав на земельный участок необходимо предоставить в Отдел ФРС по месту нахождения земельного участка следующие документы:
Для гражданина — паспорт, для его представителя — паспорт и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, для предпринимателя — паспорт и свидетельство о государственной регистрации, для юридического лица — учредительные документы.
В случае если кадастровый паспорт (план) земельного участка был предоставлен правообладателем при предыдущей регистрации прав, то его предъявлять не нужно.
Например нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др. Состав документов следует заранее уточнить у юриста или в Отделе ФРС.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, а также требования к их оформлению и количеству экземпляров доступны для ознакомления в каждом отделе регистрационной службы. Кроме того, необходимую информацию можно получить на официальном сайте Федеральной регистрационной службы, Управления Федеральной регистрационной службы.
Принятие комплекта документов на государственную регистрацию прав подтверждает расписка, которая выдается заявителю. Сделка считается зарегистрированной со дня внесения записи о сделке или возникшем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— Российское законодательство позволяет любому гражданину свободно получать сведения о кадастровом номере, местонахождении, категории, виде разрешенного использования, площади, границах, правообладателе, кадастровой стоимости земельного участка, в том числе информацию об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми может быть связано использование участка. Для этого необходимо обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой предоставить кадастровую выписку (выписка выдается в течение десяти рабочих дней согласно п.8 ст. 14 ФЗ от 24.07.2008 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Подобного рода информацию можно получить и в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка путем запроса данных из ЕГРП (выписка из ЕГРП выдается обычно через пять рабочих дней). При получении вышеуказанных документов заявитель оплачивает госпошлину.
Чтобы узнать о перспективном использовании земельного участка целесообразно обратиться в отдел архитектуры администрации муниципального района и поселения, на территории которых расположен участок. Здесь можно получить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, иных объектов, существенно влияющих на использование земельного участка, а также данные о возможных ограничениях в пользовании участком для государственных и муниципальных нужд.
— В соответствии с п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования (ПБП), не могут распоряжаться этими земельными участками (то есть продавать, дарить, завещать и пр.). Таким образом, для полной свободы распоряжения земельным участком необходимо оформить его в собственность.
Право бесплатного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которые были выделены гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, предусмотрено ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».
Регистрация права собственности на такие земельные участки допускается без проведения межевания. В этом случае предъявляют кадастровый паспорт участка с отсутствием сведений о месторасположении его границ и примерным указанием площади. Однако следует иметь в виду, что после государственной регистрации права собственности межевание земельного участка должно быть проведено в обязательном порядке.
Выписка из похозяйственной книги является достаточным основанием для регистрации права собственности гражданина на земельный участок только в том случае, если он был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства (п. 2 ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если участок выделяли для других целей, то необходимо предъявить также документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на него.
После государственной регистрации права собственности распоряжение земельным участком осуществляется свободно в пределах, установленных действующим земельным законодательством РФ.
— Земельный кодекс РФ, в качестве одного из оснований прекращения права на земельный участок, предусмотрел его принудительное изъятие в виде конфискации (по решению суда в виде санкции за совершение преступления), реквизиции (временное изъятие в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер) и изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса РФ, и может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости. Решение об изъятии подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок, о чем собственник земельного участка должен быть уведомлен не позднее чем за год до предстоящего изъятия (ст. 279 Гражданского кодекса РФ).
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ч.3 ст.6 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Изъятие в данном случае происходит только в судебном порядке по заявлению органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации.
Заявление в суд должно содержать материалы проверки соблюдения земельного законодательства. В соответствии с Положением о государственном земельном контроле, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 г. № 689, проверки подобного рода вправе проводить Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости как по своей инициативе, так и по инициативе государственных и муниципальных органов.
Другой случай утраты земельного участка связан с принудительной продажей имущества банкрота, но это неизбежное следствие развития рынка. В целом права собственника земли, в том числе на судебную защиту от незаконного изъятия, гарантированы Конституцией РФ и нормами международного права.
Вы перестанете рассматривать половину предложений на рынке земли и тратить на это свое время – достаточно будет спросить продавца «какая категория земли и её назначение?».
Построить дом для постоянного проживания или отдыха с правом регистрации в нем. Земли поселений - можно построить капитальный дом и зарегистрироваться в нем.
Построить дом для постоянного проживания или отдыха.
Построить домик для летнего отдыха и разбить садик или огород.
Можно построить капитальный дом.
Итак – с тем, зачем вам участок Вы разобрались, вторым этапом необходимо понять что Вы получите взамен своиx денег – то есть оформление участка и его юридическую чистоту. Особо следует обратить внимание на наличие свидетельства на право собственности. Как оно будет оформлено: индивидуально только на ваш участок или доля от большого участка, который в дальнейшем необходимо межевать, разделять на части и т.п., что приведет к дополнительным временным и финансовым затратам, не говоря уже о членских книжках выдаваемых взамен оплаты за участок в каком либо обществе.
Какие документы необходимо проверить при покупке свободного земельного участка.
При покупке земельного участка, прежде всего, необходимо проверить права продавца на земельный участок.
Основными документами являются:
Необходимо проверить и документы продавца:
- паспорт гражданина РФ либо Свидетельство о регистрации
- учредительные документы юридического лица.
Если вы имеете дело с продавцом – физическим лицом, необходимо ознакомиться со следующими документами:
При проверке незастроенного земельного участка особое внимание нужно уделить основаниям, по которым у продавца возникло право на земельный участок, а так же соответствию категории и вида разрешенного использования земли тому планируемому использованию, для которого приобретается участок.
Какие дополнительные документы необходимо проверить при покупке земельного участка, в том случае, если на нем начато строительство.
В случаях, когда на участке уже начато строительство, необходимо удостовериться в наличии комплекта исходно-разрешительной документации, в частности:
Основным же документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство за подписью главы администрации района.
«Подводные камни», в зависимости от ситуации, могут быть самыми разнообразными:
Сложности возникнут, если земельный участок:
Сегодня почти каждый горожанин мечтает иметь свой дом на лоне природы. Для одного, это легко достижимая цель, а для другого всего лишь несбыточная мечта. А ведь все начинается с покупки хорошего земельного участка. Главное определиться, какой вид разрешенного использования интересует покупателя. Можно выбрать участок, предназначенный для ИЖС. Есть вариант намного дешевле, но предназначен для дачного строительства. Правовой статус земли любого из двух вариантов, имеет свои плюсы и минусы.
Если цель клиента построить коттедж, то и участок должен быть специальный, предназначен именно для этих целей. Здесь будут очень важными следующие пункты:
- вид разрешенного использования
- и категория земли.
По своему назначению земля делится на следующие виды:
Земельный участок, предназначен для ИЖС, имеет следующие ограничения:
Но зато есть БОЛЬШОЙ ПЛЮС - можно получить постоянную прописку, в построенном вами доме.
Существует два вида участков для личного подсобного хозяйства:
Если участок расположен на земле населенного пункта, то на нем можно строить жилой дом и хозяйственные постройки. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС, ни по возможностям, ни по цене. На нем также не будет проблем с постоянной пропиской.
Второй вид участков для ЛПХ, расположен за чертой жилой зоны, имеет сельскохозяйственное назначение и исключает возможность застройки. Обычно используется для выращивания сельхозпродукции. На таком участке не возможно ничего построить. Разрешение на строительство на таких участках не выдаются. Строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований, но градостроительные нормы и правила должны соблюдаться. Такой дом можно законно зарегистрировать, получить техпаспорт и прописаться в нем.
Конечно дачный участок на земле, переназначенной для сельского хозяйства, с разрешением использовать его под "дачное строительство", обойдется в два раза дешевле. Но может возникнуть проблема с пропиской. Если же прописка не нужна, то этот вариант по цене будет значительно выгодней.
Существует немало требований для того, что бы прописка была возможной. Нужно будет доказать, что дом является капитальной постройкой, к нему можно подъехать в любое время года, что проживаете только там и не имеете другого места жительства и много других причин, по которым вам смогут отказать в прописке. Не смотря на то, что есть решение Конституционного суда, в котором признано отказ в прописке на территории садоводческого кооператива антиконституционным.
Обычно дачники, желающие получить прописку, объединяются и действуют сообща. Это намного эффективней, чем ходить одному.
Но не надо забывать, что дачные участки часто не имеют удобного подъезда, канализации, могут быть проблемы с водоснабжением и электроснабжением (ограничение мощности до 15 киловатт). В капитальном дачном строительстве есть еще один минус. Если город начнет расширяться и его черты выйдут за пределы дачных участков, то ваш дом может пойти под снос. Компенсация при этом, не возместит вам тех денег, которые вы вложили в строительство своего дома. Но дом, построенный на участке для ЖКС, наносится на генеральный план города в обязательном порядке. Даже если он будет идти по проекту под снос, владелец дома без компенсации не останется.
Переходим к возможности освоения потенциального участка. Т.е. нужно разобраться с возможностями подключения к энергоисточникам (основные - электричество и газ, а так же водоснабжение и канализация) и перспективами их строительства:
Наличие выделенных лимитов по коммуникациям на данную территорию – так как потенциальный покупатель не всегда знает, какую документацию нужно запросить у продавца, то удовлетворяются ответом, что «электроэнергию мы будем получать вот от той линии, а газ запитаем от этой вот трубы». Что бы не попасть впросак нужно запросить перечень документов перечисленный далее (смотри Резюме).
Долевое (финансовое) участие собственников земли в строительстве необходимых коммуникаций – помимо наличия лимитов важным вопросом остаются финансовые затраты на строительство коммуникаций. Следует уточнить стоимость строительства общих коммуникаций (если они ещё не построены) и во сколько это обойдётся, т.к. бывают случаи, когда эта стоимость значительно превышает стоимость земли и влияет на стоимость строительства дома.
Участок без коммуникаций это не очень веселый случай, конечно, в век технологических прорывов все можно сделать автономно (например, купить бензогенератор), но сразу стоит посчитать, в какую копеечку это вылезет. А теперь более подробно о том, что же еще нужно знать о коммуникациях до покупки земельного участка под застройку.
Что бы понять возможность подключения нужно узнать наличие разрешений на подключение, технических условий и выделенных лимитов потребления.
Проверить срок действия этих документов, т.к если срок их действия закончился, то не факт что их продлят. Например, если по электроснабжению не был заключён и оплачен договор присоединения, то технические условия могут просто не продлить, сославшись на отсутствие технической возможности и участок останется без электричества, или эту проблему нужно будет решать другим способом, который потребует значительных затрат.
Как уже упоминалось основное это электричество и газ. Конечно можно отапливаться и углём, но всё таки это вчерашний день, к тому же невозможность автоматизации отопления и грязь от угля и щлака – это большой минус и неудобство. Поэтому нужно убедиться, есть ли возможность подключения к газу. Для этого должны быть Технические условия на строительство газопровода и подтверждение возможности использования газа (лимиты).
Лучше чтобы водоснабжение было центральным (от сетей Горводоканала или общей скважины с системой подготовки (очистки) воды). Можно конечно сделать свою скважину, но по закону она должна лицензироваться, иметь защитную зону, в которой запрещена любая деятельность, и нужна система очистки воды. Всё это стоит дорого и требует немало времени для организации и последующей эксплуатации.
Существующие на сегодняшний день системы местной канализации (септики) позволяют достаточно быстро и экономично решить проблему канализования при отсутствии системы центральной канализации, с высокой степенью автоматизации, с минимальным временем и затратами на текущую эксплуатацию.
Запросить у продавца документы подтверждающие возможность подключения к энергоносителям, а именно:
1. Технические условия на подключение электроэнергии (проверьте срок их действия).
2. Договор на технологическое присоединение к электрическим сетям (оплата по нему).
3. Проект электроснабжения если сети не построены, согласования по нему, и сроки строительства.
4. Если электрические сети построены, проверьте есть ли договор на поставку электрической энергии.
5. Технические условия на подключение газа.
6. Подтверждение «СибГипроНИИГаз» о возможности потребления конкретного объёма газа (гидравлический расчёт).
7. Проект и сроки строительства газопровода.
8. Если газопровод построен, посмотрите акты ввода в эксплуатацию.
9. Выясните, как будет осуществляться водоснабжение и канализование.
Еще одним не маловажным фактором при покупке земельного участка является наличие эксплуатирующей организации. Кто будет обслуживать сети, чистить дорогу, вывозить мусор, улучшать условия проживания и т.п. Как и с каким качеством будет осуществляться эксплуатация территории прилегающей к отдельному участку.
Приятно жить там, где есть парковая зона для прогулок, газоны пострижены, дорога почищена, нет мусора, есть система видеонаблюдения, а обслуживающий персонал быстро реагирует на заявки по ремонту коммуникаций.
Хотелось бы, чтобы данная статья помогла сделать правильный выбор при покупке земельного участка!
