ИЖС. Часто задаваемые вопросы

1.  Какие категории земли бывают?

Ответ:

• земля населенных пунктов,
• земля сельскохозяйственного назначения,
• земля особо охраняемых территорий,
• земля промышленного назначения,
• земля лесного фонда,
• земля водного фонда и др.

2.  Какие из категорий земель подходят для возведения жилого дома и проживания в нем?

Ответ:

• земля населенных пунктов,
• земля сельскохозяйственного назначения.

3.  Какие земли относятся к землям населенных пунктов (земли поселений)?

Ответ:

Землями населенных пунктов (земли поселений) называются земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов.

4.  Какие земли относятся к землям сельхоз назначения?

Ответ:

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства, огородничества, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

5.  Назначение использования (вид разрешенного использования) земель населенных пунктов?

Ответ:

В отношении загородной коттеджной застройки, это может быть

индивидуальное жилищное строительство - ИЖС, личное подсобное хозяйство - ЛПХ

6.  Какая земля относится к ЛПХ?

Ответ:

Земля с категорией ЛПХ может находиться как в черте населенного пункта, либо примыкать к его границам (приусадебный земельный участок), так и за его пределами (полевой земельный участок).

7.  Можно ли построить жилой дом на землях ЛПХ и прописаться в нем? В каком случае?

Ответ:

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Полевой земельный участок, находящийся за пределами населенного пункта, может использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем капитальных зданий и строений.

Это означает, что строительство (возведение) жилого дома на участках с видом разрешенного использования ЛПХ возможно, только на участках входящих в черту земель поселений. В том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.

Только в том случае если в свидетельстве категория земли обозначена как «земли населенных пунктов», прописка в построенном на участке доме возможна.

8.  Нужно ли разрешение для строительства дома на земле ЛПХ?

Ответ:

Для строительства дома на такой земле так же потребуется обязательное разрешение на строительство жилого дома от отдела архитектуры, как и для строительства на землях ИЖС.

9.   Какая земля относится к ИЖС, что на ней можно строить и на каком основании?

Ответ:

Участком ИЖС называется земля, входящая в черту населенных пунктов, либо граничащая с ними, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – это жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи. В загородном доме, который находиться на участке ИЖС, есть возможность оформлять постоянную регистрацию по месту жительства. Для возведения дома на данной земле требуется получить обязательное разрешение на строительство жилого  дома  от отдела архитектуры, при предоставлении проекта строящегося объекта, местной администрации, дальнейший ввод в эксплуатацию и последующая регистрация права собственности на построенный объект.

10.  Отличия в строительстве дома  на земле ИЖС от строительства дома и дальнейшем проживании на земле ЛПХ?

Ответ:

Различие 1-е (главное). Участок  ЛПХ, гарантированно может использоваться для производства и переработки сельскохозяйственной продукции, иными словами — разбить там сад-огород, развести скот. Чего нельзя будет сделать на участке ИЖС. За то участок под ИЖС — это гарантированное право для постройки жилого дома.

Различие 2-е (гос. поддержка). Земли, отведенные под ИЖС, органы местного самоуправления должны обеспечить необходимым набором инфраструктуры: дороги (причем зимой их должны еще и расчищать), транспорт, школы, больницы, магазины — все по специальным нормам. Только вот осуществляется этот «набор» с большим трудом, по причине дефицита бюджетных средств и ресурсов.

Различие 3-е (про налоги). Являясь собственником участка под ИЖС, каждый вправе рассчитывать на налоговый вычет при строительстве на нем дома. Только необходимо помнить, что если в течение 10 лет с даты государственной регистрации прав на земельный участок дом так и не построен и на него, соответственно, не зарегистрированы права собственности, то по прошествии этих 10 лет земельный налог в отношении участка будет начисляться с двойным коэффициентом.

По участку ЛПХ так же можно рассчитывать на налоговый вычет, но самое главное, налоги под ЛПХ гораздо ниже, чем под ИЖС, сравнительно – 0,3% и 1,5%. Так же ниже расчеты при расходе электричества и газа. 

Различие 4-е (про ПМЖ). Только в том случае если в свидетельстве категория земли обозначена как «земли населенных пунктов», прописка в построенном на участке доме возможна. При этом не важно, какое разрешено использование: ИЖС или ЛПХ. Конечно же, не стоит забывать, что при этом участок должен быть в собственности, дом введен в эксплуатацию и зарегистрирован в установленном порядке.

Подведем итоги. Разница между ЛПХ и ИЖС не существенная, ЛПХ более экономично в плане затрат на содержание дома, однако под ЛПХ администрация не несет ответственности за подвод коммуникации. Под ИЖС налоги, цены на газ и электричество дороже в разы. А подвод коммуникаций, про которые говорится в законодательстве, как дороги и электричество, ложится так же на собственников земельных участков из-за дефицита бюджета.

11.  ИЖС – преимущества?

Ответ:

• Можно законно построить собственный дом и прописаться в нем (независимо от того жить в нем постоянно или сезонно). После окончания строительства дома ему будет присвоен почтовый адрес, да скорая помощь приедет без всяких проблем.
• Житель (владелец) получает все те же государственные услуги, которыми пользуются люди, прописанные в обычной городской квартире.
• Имея прописку за чертой города, Вы имеете льготы при оформлении страховки ОСАГО и налоговых вычетов.
• Для земель с категорией ИЖС существует генеральный план застройки поселения, а это значит, что построенный дом не снесут как незаконную постройку.
• Для покупки земли, имеющей категорию ИЖС, и строительства дома на ней можно получить ипотеку в банке как на обычную городскую квартиру.
• Земельные участки с категорией ИЖС принимаются банками в качестве залога.
• Будет просто оформить вычет из подоходного налога, так как по закону земли категории ИЖС и постройки на них предназначаются для постоянного проживания. Оформить вычет можно как за сам участок, так и за построенный дом.
• Землевладения со статусом ИЖС находятся на государственном ведомстве – это благоустройство и уборка дорог, ремонт сетей коммуникаций, развитием социально-бытовой инфраструктуры. 

12.  ИЖС – недостатки и ограничения?

Ответ:

• Существуют ограничения по размеру участка – от и до, в количестве соток.
• Необходимость согласования проекта дома, к нему в полной мере применяются все правила ГОСТов и СНиПов, также необходимо полноценно ввести его в эксплуатацию.
• Разница в налогообложении. В случае ИЖС размер налога на имущество составит 1.5% от кадастровой стоимости участка в год, когда у других категорий земель – 0.3%.

13.  Назначение использования (вид разрешенного использования) земель сельхоз назначения?

Ответ:

• Сельскохозяйственное производство,
• Фермерское хозяйство,
• Крестьянско-фермерское хозяйство,
• Сельское хозяйство,
• Сельскохозяйственное использование,
• Дачное строительство и дачное хозяйство,
• Садоводство.

14.  Какие из назначений (видов разрешенного использования) земель сельхоз назначения, подходят для строительства жилого дома? Возможна ли в этом случае регистрация по месту жительства?

Ответ:

Строительство капитальных строений (до трех этажей) возможно только на землях с назначением – садоводство и дачное строительство или дачное хозяйство.

Садоводство. Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха с правом возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений.

Из указанного выше следует, что строительство  жилых строений возможно, но без права регистрации в нем. Регистрирование таких объектов производится по упрощенному порядку (декларированию), то есть без необходимости получения разрешения на строительство и введения в эксплуатацию данного объекта.

Земли для дачного хозяйства (строительства). Дачный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха с правом возведения жилого строения, без права регистрации проживания в нем, или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и возведения хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.

Т.е., гражданин имеет право получить или приобрести земельный участок для отдыха, на котором имеет право возводить жилое строение с возможностью прописки. Из всего указанного выше можно  сделать вывод, что  строительство на сельскохозяйственной земле не имеет правовых отличий от ИЖС. Самым оптимальным выбором, будет вид разрешенного  использования  – для  дачного хозяйства (строительства).

15.  Достоинства строительства на «дачной» земле (ДНТ, СНТ, ДНП)?

Ответ:

• Имеет преимущество в упрощенном порядке регистрации прав на объекты недвижимости, возведенные на такой земле.
• Не нужно разрешения на строительство на дачной земле.
• Удельный показатель квадратного метра земли ниже, чем у других, что уменьшает сумму налога на землю. 

16.  Ограничения и недостатки строительства на «дачной» земле (ДНТ, СНТ, ДНП)?

Ответ:

• Сложнее будет зарегистрироваться в таком доме, получить постоянную прописку и почтовый адрес. Это возможно, но нужно будет проводить экспертизу дома и признавать его на соответствие соответствующим нормам, а затем обращаться в суд для признания своего права на регистрацию.
• В ДНТ, ДНП, СНТ сложнее провести газ, воду и достаточной мощности электричество.

К примеру, увеличение мощности проводимой электроэнергии может стать довольно серьезной задачей – т.к. помимо получения согласия всех садоводов, нужно будет преодолеть и некоторые административные барьеры, и тут уже точно не получить необходимых коммуникаций от муниципалитета.

• Обеспечение дорогами подъездными и внутри поселка, также происходит за собственные средства, либо застройщиком поселка, но в любом случае данные затраты уже включены в стоимость участка, также как и коммуникации.

Как правило, отсутствует ближайшая инфраструктура, а строительства собственной, внутри поселка, придется ждать долго и нет никаких гарантий.

17.  Что можно отнести к скрытой стоимости ДНТ, ДНП, СНТ по сравнению с ИЖС?

Ответ:

К скрытой стоимости у участков ДНТ, ДНП, СНТ относятся устройство дорог, подведение коммуникаций, ну и, пожалуй, инфраструктура. Дома на ДНТ, ДНП, СНТ, как правило, продаются на условиях - «в стоимость включен участок земли». Дороги, электричество, газ, водоснабжение – либо все это уже включено в стоимость участка (дома), либо подключение возможно, но сроки могут затянуться и вообще, ничем не гарантированы, либо с покупателя сразу берется целевой взнос. Водопровод – как правило, копайте скважину самостоятельно. Таким образом, участок значительно дорожает.

18.  Как определить какую землю предлагает продавец?

Ответ:

Заглянуть в свидетельство на земельный участок.

Для этого достаточно посмотреть на оригинал или копию свидетельства о праве собственности на предлагаемый земельный участок. Если в свидетельстве, категория земли – земли населённых пунктов, то данный участок действительно подходит под ИЖС, если же категория земли – земли сельскохозяйственного назначения, то нужно еще обратить внимание на разрешенное использование земельного участка, лучше, если там будет указано – для дачного строительства. Еще одна не менее важная строка – это существующие обременения права – их не должно быть зарегистрировано.

19.  Можно ли перевести отдельный участок в категорию ИЖС?

Ответ:

Перевести участок из СНТ, ДНП, ДНТ на сельскохозяйственной земле, под ИЖС практически невозможно! Можно поменять категорию земли сразу у всего поселка целиком. Но, на это уйдет много времени, денег и нужно будет ещё получить согласование от всех остальных собственников, и только тогда все усилия будут оправданы, и только в том случае, если СНТ, ДНТ, ДНП граничит с населенным пунктом.

20.  Для каких категорий земель и видов назначений (разрешенного использования) необходимо разрешение на строительство от местного управляющего органа?

Ответ:

Для строительства жилого дома на землях населенных пунктов (поселений), предназначенных под ИЖС или ЛПХ, необходимо получить разрешение от местной администрации.

21.  Каким обязательным пакетом документов должен располагать застройщик коттеджного поселка (продавец земельного участка)?

Ответ:

• Свидетельство о праве собственности (в некоторых случаях договор аренды).
• Кадастровый паспорт на конкретный земельный участок с указанием вида разрешенного использования.
• Разрешение на строительство индивидуального жилого дома (для ИЖС).
• Договор на подключение к инженерным сетям (если они обещаются).
• Документы продавца (для физического лица, либо его представителя – паспорт + нотариальная доверенность, для предпринимателя — паспорт и свидетельство о государственной регистрации, для юридического лица — учредительные документы).
• Правоустанавливающий документ - договор, на основании которого продавец приобрел право собственности на участок, либо решение суда о признании за продавцом права собственности.
• Отказ субъекта РФ от покупки земельного участка. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения действует преимущественное право субъекта РФ на приобретение таких земельных участков (ст. 8 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Таким образом, для совершения сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения требуется предварительное получение отказа субъекта РФ от его покупки.
• Для физических лиц, при продаже совместного имущества, требуется также согласие супругов, а также справка из службы опеки, при наличии несовершеннолетних детей.

22.  Как проверить юридическую историю участка (участка с домом)? Что выявляет данная проверка?

Ответ:

Актуальная информация о том, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли обременения, может быть получена в Отделе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения земельного участка в виде выписки из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), с оплатой пошлины. Эти сведения носят срочный характер.

В ходе проверки юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению земельного участка собирается вся необходимая информация такая как:

• Цепочка собственников, кому и на каком основании, ранее принадлежал участок, какие сделки проводились с земельным участком (с проверкой законности данных сделок).
• У кого в собственности находится земельный участок в настоящее время (с анализом законности возникновения права собственности).

Кроме того, в рамках проверки выявляют:

• Существующие ограничения и обременения права пользования земельным участком.
• Сведения о проведении межевания земельного участка.
• Существующие претензии и притязания третьих лиц в отношении земельного участка.
• Существующие судебные споры, объектом которых выступал земельный участок.
• Состав земель земельного участка.
• Наличие объектов недвижимости на земельном участке.
• Ведение на земельном участке какой-либо хозяйственной деятельности.

23.  Какие действия должны быть проведены продавцом, при продаже участка предоставленного местным органом власти в постоянное пользование? Какими документами он при этом должен располагать?

Ответ:

К примеру, участок предоставлен местным органом власти в постоянное пользование и на руках у хозяина только выписка из похозяйственной книги. Нужны ли еще какие-то документы, чтобы свободно и полноценно распоряжаться землей?

В соответствии с п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования (ПБП), не могут распоряжаться этими земельными участками (продавать, дарить, завещать и пр.). Для полной свободы распоряжения земельным участком необходимо оформить его в собственность. Переоформление происходит бесплатно, на основании ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Следует иметь в виду, что после государственной регистрации права собственности, межевание земельного участка должно быть проведено в обязательном порядке.

Выписка из похозяйственной книги является достаточным основанием для регистрации права собственности гражданина на земельный участок только в том случае, если он был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. Если участок выделяли для других целей, то необходимо предъявить также документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на него.

После государственной регистрации права собственности распоряжение земельным участком осуществляется свободно.

24.  В каких случаях и в каком порядке земельный участок может быть изъят у собственника?

Ответ:

Данные действия регулируются Земельным кодексом РФ. Основания могут быть разные:

• принудительное изъятие в виде конфискации (по решению суда в виде санкции за совершение преступления);
• временное изъятие в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер;
• изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
• участок из земель сельскохозяйственного назначения, может быть принудительно изъят у собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение 3-х лет (ч.3 ст.6 ФЗ от 24.07.2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
• принудительная продажа имущества банкрота.

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 Земельного кодекса РФ, и может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости. Решение об изъятии подлежит государственной регистрации в соответствующем органе, о чем собственник земельного участка должен быть уведомлен не позднее, чем за год до предстоящего изъятия (ст. 279 Гражданского кодекса РФ).

25.  Какие могут быть наложены обременения или ограничения на земельный участок?

Ответ:

• находится в долевой собственности;
• находится в залоге;
• входит в состав особо охраняемых природных территорий;
• на праве бессрочного пользования;
• земельный участок подпадает под изъятие для нужд государства.

26.  Что подтверждает обеспечение  подключения к энерго источникам (свет, газ) и подведения коммуникаций (водоснабжение, канализация)?

Ответ:

Для этого необходимо узнать наличие разрешений на подключение, технических условий и выделенных лимитов потребления, а также важно проверить срок действия этих документов.